第31-2回 不動産投資成功法 ワンルームマンション投資に手を出すな 後編【お金の勉強 初級編 】を箇条書きでまとめました

私は両学長に出会ってから、約3か月で300本以上の動画を見ました。
動画を見たいけど音を出せないし、イヤホンもつけられない、なんて状況ありますよね。
動画全部は見れないけど隙間時間に両学長から勉強したい、なんて時もありますよね。
自分の復習にもなるし、これから両学長の動画を見る方の一助にもなると思い、箇条書きでまとめてみました。(内容は動画投稿時の2018.10.30現在)

実際に計算してみた(30年間保有した場合)

  • 販売価格1400万円、年間家賃90万円(満室)、想定利回り6.4%の物件
  • これが不動産屋が提示してくる値

満室の場合

  • 販売価格→1400万円
  • 仲介手数料、登記費用→100万円
  • 管理費、修繕積立費→17万円
  • 固定資産税→8万円
  • 火災保険→3万円
  • 退去時リフォーム、広告費→10万円
  • 上記計算すると、年間家賃手残り→52万円
  • 想定利回り→約3.6%
  • しかもこれはローンを組まずに購入した場合

入居率を10%減で計算した場合

  • 年間の家賃手残りが10%減って→43万円
  • 想定利回り→約3%
  • しかもこれは30年間家賃が下がらなかった場合
  • 建物が劣化するので必ず家賃は下がる

家賃が10%減、入居率90%の場合

  • 年間家賃手残りがさらに10%減って→34万円
  • 想定利回り→約2.3%
  • 30年賃貸に出して、家賃10%、入居率10%減では済まない
  • もっと家賃も入居率も下がる

物件価格の値下がり

  • 購入時から30年経って、購入時と同じ価格で物件は売れない
  • 30年経過で価値が80%減として
  • 年間にならすと約40万円ずつ価値が下がる
  • すると、想定利回りはマイナスになってしまう
  • 物件価格の低下分が家賃収入を上回ってしまう
  • しかもこれはローンを組まずに一括で購入した場合
  • ローンを組むとさらに毎月返済額が発生する
  • 家賃では足りずに自分の給料等から支払うことになる

要はこの物件の場合

  • 全額キャッシュで、30年間満室で、物件価格も家賃も下がらず、修繕も無くて→月4万円
  • 家賃が10%下がって、空室が10%出て、物件価格80%減で→実質マイナス
  • 更に銀行から借り入れた場合(1500万円フルローン)→支払総額約2000万円(金利2%)

節税になる?

  • なりません
  • 税金が減るのは、赤字だから
  • 負債(物件)のために毎年100万円捨てて、10万円返ってくるようなもの

年金代わりになる?

  • なりません
  • 毎年マイナスのお金を払い続けて30年→築30年超のボロ部屋1室手元に残るだけ
  • 貯金し続けた方が資産になる

保険代わりになる?

  • なりません
  • 掛け捨ての保険に入った方が良い
  • 月々も安いし、補償額も大きい

家賃保証(サブリース)の嘘

  • 付いているのは最初の数年のみの事が多い
  • 小さく約款のところに書いてあったりする
  • 数年後からは補償額がどんどん安くなっていく

銀行の信用棄損

  • ワンルームマンションは負債と一緒
  • 物件に担保能力は無い
  • サラリーマン(あなた)の所得を担保にしている
  • 後々、住宅ローンを組んだり不動産融資の際に響く

不動産屋の営業方法

  • マンション売るためなら何でもしてくる
  • 電話営業→断ってもしつこい、長時間
  • 無料セミナー→怪しいものが多い
  • 結婚相談所→デート商法(半年くらいデートを重ねて、売ったところで別れる)
  • 異業種交流会→成功者のような雰囲気を装っての営業
  • 婚活パーティー→イケメンや美女が30代位のお金を貯めている人をターゲットに
  • 自宅訪問して恐喝
  • 私はFP(ファイナンシャルプランナー)→源泉徴収票を出させるのが目的→収入、配偶者、勤続年数、生命保険加入有無当が丸わかり
  • ここまでするか?という事までやってくる
  • 一発売るだけで数百万円儲けられるから
  • 振り込め詐欺上がりの人も多い業界→口も達者

狙われやすい人

  • 大手サラリーマン
  • 公務員
  • 医者→忙しくてお金の計算できない人も、誰々も買いましたとプライドを煽る
  • 30、40代のOL→真面目で貯蓄が多い人が多い、将来の不安を煽る
  • つまり、貯金持っているか、安定した給与で融資が付きやすい人

Q&A

大手なら大丈夫なのでは?

  • 大手でもダメ
  • 大手だからと安心しないで

銀行が融資してくれるから大丈夫なのでは?

  • 銀行はただの金貸し
  • 銀行も不動産屋のパートナー
  • 銀行は金を貸して、金利をつけて返してくれたらそれで良い
  • 正義の味方でもなんでもない
  • あくまでも取引先、という認識を持って

ワンルームマンションで成功する方法はないの?

  • とにかく安く買うしかない(市場の半額等)
  • または、値上がりする物件を買う
  • どちらも難しい(なかなか市場には出てこない)

まとめ

  • 不動産投資は上手くやれば安定した良い投資になり得る
  • ワンルーム投資はほぼ100%失敗する地獄への片道切符
  • 不動産屋のセールストークに騙されるな
  • 隠れたコストが多数ある
  • 節税にも年金代わりにも保険代わりにもならない
  • 結論→ワンルームマンションには手を出してはいけない

第31-2回 不動産投資成功法 ワンルームマンション投資に手を出すな 後編【お金の勉強 初級編 】

箇条書きを見てから動画を見れば、より効率的に勉強できると思います。

第31-2回 不動産投資成功法 ワンルームマンション投資に手を出すな【お金の勉強 初級編 】

一緒にFIRE目指して頑張っていきましょう。
では、また。

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